{"id":1736,"date":"2025-07-22T11:57:02","date_gmt":"2025-07-22T09:57:02","guid":{"rendered":"https:\/\/arpetax.com\/?p=1736"},"modified":"2025-07-22T12:03:57","modified_gmt":"2025-07-22T10:03:57","slug":"la-inversion-inmobiliaria-y-su-fiscalidad-en-espana-comentario-acerca-del-valor-de-referencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/arpetax.com\/es\/la-inversion-inmobiliaria-y-su-fiscalidad-en-espana-comentario-acerca-del-valor-de-referencia\/","title":{"rendered":"La inversi\u00f3n inmobiliaria y su fiscalidad en Espa\u00f1a &#8211; Comentario acerca del valor de referencia"},"content":{"rendered":"<p><strong><u>Antecedentes<\/u><\/strong><\/p>\n<p>Tras el estallido del boom inmobiliario en Espa\u00f1a a finales de 2008 y la crisis de deuda soberana de mediados de los 2010s, el mercado inmobiliario espa\u00f1ol est\u00e1 viviendo unos a\u00f1os de bonanza, con alza de los precios tanto de la compra de vivienda como de los alquileres. Dentro de los factores que han contribuido al alza de los precios podr\u00edamos destacar:<\/p>\n<ul>\n<li><strong><u>Escaso inventario obra nueva:<\/u><\/strong> ha habido un largo periodo de depuraci\u00f3n del elevado inventario de vivienda de obra nueva como consecuencia de la depuraci\u00f3n del exceso de construcci\u00f3n realizada.<\/li>\n<li><strong><u>Aumento poblaci\u00f3n:<\/u><\/strong> en los \u00faltimos a\u00f1os ha habido un aumento notable de la poblaci\u00f3n por el aumento de la inmigraci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong><u>Elevados coste construcci\u00f3n:<\/u><\/strong> ya sea por la inflaci\u00f3n sufrida en los \u00faltimos a\u00f1os, as\u00ed como por los requisitos medioambientales o las trabas administrativas, llevar a cabo una promoci\u00f3n inmobiliaria supone un coste\/financiaci\u00f3n muy elevada.<\/li>\n<li><strong><u>Memoria colectiva:<\/u><\/strong> hace 20 o 30 a\u00f1os, muchas personas invert\u00edan en \u201c<em>ladrillo<\/em>\u201d dado que era un negocio muy lucrativo y se part\u00eda de la premisa de que la \u201c<em>vivienda nunca baja de precio<\/em>\u201d. Sin embargo, dado el calado de la crisis inmobiliaria esa idea desapareci\u00f3 r\u00e1pidamente en los a\u00f1os posteriores.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Aunque es un fen\u00f3meno estructural en muchos de los pa\u00edses de desarrollados donde hay una importante crisis de acceso a la vivienda (quiz\u00e1s el mejor ejemplo ser\u00eda Canad\u00e1), en el caso espa\u00f1ol hay que a\u00f1adir el Legislador tambi\u00e9n quiere participar de esa bonanza a trav\u00e9s de un sistema tributario donde la vivienda y todas las rentas relacionadas con ella soportan una tributaci\u00f3n muy elevada.<\/p>\n<p>Hace un tiempo, el Instituto de Estudios Econ\u00f3micos (en adelante, \u201c<strong>IEE<\/strong>\u201d) titulado \u201c<em>La fiscalidad de la vivienda en Espa\u00f1a. Una propuesta de mejora al respecto<\/em>\u201d muy revelador, donde se indicaba que la tributaci\u00f3n efectiva en Espa\u00f1a de una vivienda, ya sea para uso propio como para el alquiler.<\/p>\n<p>El estudio indica que \u201c<em>un porcentaje alto de la tasa efectiva marginal de imposici\u00f3n significa que los impuestos reducen, significativamente, la rentabilidad marginal de una inversi\u00f3n. Es decir, <strong><u>la diferencia entre el rendimiento bruto<\/u><\/strong> (antes de impuestos) <strong><u>y el rendimiento neto<\/u><\/strong> (despu\u00e9s de impuestos) <strong><u>es sustancial en comparaci\u00f3n con el retorno inicial, ya que el sistema fiscal incorpora una brecha significativa entre ambas<\/u><\/strong>.<\/em>\u201d<\/p>\n<p>En Espa\u00f1a, de acuerdo al estudio del IEE la tasa efectiva marginal de tributaci\u00f3n es del 30,3% en el caso de vivienda para uso propio y del 44% en el caso del alquiler, situando a nuestro pa\u00eds en el \u201chonroso\u201d lugar de ser uno de los pa\u00edses del mundo con una tributaci\u00f3n m\u00e1s elevada de los inmuebles.<\/p>\n<p><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-1737\" src=\"http:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-1-244x300.png\" alt=\"\" width=\"244\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-1-244x300.png 244w, https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-1-10x12.png 10w, https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-1.png 451w\" sizes=\"(max-width: 244px) 100vw, 244px\" \/> <img decoding=\"async\" class=\"alignnone size-medium wp-image-1738\" src=\"http:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-2-237x300.png\" alt=\"\" width=\"237\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-2-237x300.png 237w, https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-2-9x12.png 9w, https:\/\/arpetax.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/Picture-2.png 451w\" sizes=\"(max-width: 237px) 100vw, 237px\" \/><\/p>\n<p>Todo el estudio es altamente recomendable para cualquier ciudadano, ya sea o no profesional del mundo tributario pues pone algo de relieve que llevamos observando desde hace varios a\u00f1os y es que el Legislador espa\u00f1ol, ya sea directamente o indirectamente est\u00e1 convirti\u00e9ndose de nuevo en el mayor socio del alza de la vivienda en Espa\u00f1a.<\/p>\n<p>Aunque cada situaci\u00f3n requiere un an\u00e1lisis propio desde un punto de vista fiscal y hay muchas formas de estructurar la adquisici\u00f3n, venta, titularidad y explotaci\u00f3n de un inmueble ya sea persona f\u00edsica o persona jur\u00eddica, el caso m\u00e1s t\u00edpico ser\u00eda una persona f\u00edsica que (i) quiere tener una vivienda en propiedad para su uso particular, (ii) tienen un patrimonio inmobiliario que han heredado y (iii) quiere invertir en inmobiliario para poner a trabajar el capital que han ido ahorrando.<\/p>\n<p>Quiz\u00e1s uno de los mayores aumentos de la fiscalidad de la vivienda que se ha producido en los \u00faltimos a\u00f1os y que no es llamativo para la mayor\u00eda de los ciudadanos ha sido la incorporaci\u00f3n al sistema fiscal espa\u00f1ol del llamado \u201cvalor de referencia\u201d.<\/p>\n<p>Cuando el Legislador quiere aumentar la recaudaci\u00f3n de determinada renta o patrimonio puede hacerlo de 3 formas: (i) la m\u00e1s directa subiendo los tipos efectivos, (ii) reduciendo los beneficios fiscales aplicables (deducciones, reducciones, exenciones, etc\u2026) y (iii) aumento de la base imponible tributable.<\/p>\n<p>Pues bien, en el caso del \u201cvalor de referencia\u201d, estamos ante el 3\u00ba supuesto que es el aumento de forma silenciosa e indirecta de la tributaci\u00f3n de cualquier compra, venta o tenencia de inmuebles en Espa\u00f1a. Este valor de referencia es calculado por la Direcci\u00f3n General del Catastro (en adelante, \u201c<strong>el Catastro<\/strong>\u201d) anualmente, basado en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora el Catastro para viviendas, entre otras tipolog\u00edas de inmuebles.<\/p>\n<p>El valor de referencia se determina a\u00f1o a a\u00f1o, de forma simult\u00e1nea en todos los municipios. Es decir, que el Catastro otorga un valor a los inmuebles por comparaci\u00f3n, pero sin atender a las circunstancias propias e individuales del mismo. Aunque hay que se\u00f1alar que el valor de referencia solo afectar\u00e1 a los inmuebles que se hayan adquirido a partir del 01\/01\/2022.<\/p>\n<p>Este valor de referencia afecta especialmente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (en adelante, \u201c<strong>ITPAJD<\/strong>\u201d), al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante, \u201c<strong>ISD<\/strong>\u201d) y al Impuesto sobre el Patrimonio (en adelante \u201c<strong>IP<\/strong>\u201d).<\/p>\n<p><strong><u>Efectos pr\u00e1cticos del valor de referencia<\/u><\/strong><\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n destacaremos el efecto del valor de referencia en la tributaci\u00f3n de las operaciones y\/o situaciones relacionadas con los inmuebles:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Venta de vivienda de 2\u00ba mano<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>En una operaci\u00f3n de compraventa de vivienda de 2\u00ba mano, el impuesto m\u00e1s relevante es el ITPAJD, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, \u201c<strong>TPO<\/strong>\u201d), que paga el comprador. Anteriormente, la base imponible del TPO era el valor real del inmueble.<\/p>\n<p>Sin embargo, actualmente la base imponible del TPO ser\u00e1 como m\u00ednimo el valor de referencia, salvo que el precio declarado sea superior. Si el valor de referencia es mayor que el precio de compraventa, el impuesto se calcula sobre ese valor superior, aunque no se haya pagado realmente esa cantidad<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n<p>Para el vendedor, el valor de referencia no tiene un impacto directo sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas F\u00edsicas (en adelante \u201c<strong>IRPF<\/strong>\u201d), ya que en este caso se tributa por la ganancia patrimonial calculada seg\u00fan la diferencia entre el valor de transmisi\u00f3n y el valor de adquisici\u00f3n real.<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li><strong> Adquisici\u00f3n de vivienda nueva<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Para la compra de vivienda nueva, el impuesto aplicable es el IVA (10% en general o 4% en vivienda protegida), y el AJD. El valor de referencia no afecta al IVA, ya que este se calcula sobre el precio real de la compraventa.<\/p>\n<p>Sin embargo, el ITPAJD en su modalidad Actos Jur\u00eddicos Documentados (en adelante, \u201c<strong>AJD<\/strong>\u201d) que se paga sobre el valor declarado en escritura, s\u00ed puede verse influido<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a>. Si la Administraci\u00f3n tributaria considera que el valor escriturado es inferior al de referencia, podr\u00eda exigir la diferencia, siendo un foco de mucha conflictividad en la actualidad.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li><strong> Titularidad inmuebles y el IP<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>El IP grava el valor de los bienes y derechos de los contribuyentes, incluyendo los inmuebles. Desde la reforma, se introduce el criterio de que el valor a declarar ser\u00e1 el <strong>mayor entre el valor catastral, el valor de adquisici\u00f3n o el valor de referencia<\/strong>.<\/p>\n<p>Esto puede elevar de manera significativa la base imponible del impuesto, especialmente si el valor de referencia es elevado. Tambi\u00e9n puede suponer que contribuyentes que antes no estaban obligados a presentar este impuesto pasen a estarlo, debido a un <strong>incremento artificial del valor de sus propiedades<\/strong>.<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li><strong> Herencia\/Donaci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>En el caso de las herencias\/donaciones, el valor de referencia tiene un <strong>impacto directo en el ISD<\/strong>. El heredero\/donatario deber\u00e1 tributar como m\u00ednimo por el valor de referencia del inmueble, sin importar el valor que figure en el testamento o la escritura de aceptaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n<p>Esto puede suponer un <strong>incremento considerable del coste fiscal<\/strong> de heredar\/donar una vivienda al elevar artificialmente la base imponible del impuesto, especialmente si esta se encontraba devaluada por antig\u00fcedad, estado de conservaci\u00f3n o ubicaci\u00f3n.<\/p>\n<p>Como consecuencia, se puede generar un efecto disuasorio, e incluso provocar que algunos herederos renuncien a la herencia si no disponen de liquidez para hacer frente al impuesto.<\/p>\n<p><strong><u>El valor de referencia y las situaciones kafkianas consecuencia de su aplicaci\u00f3n<\/u><\/strong><\/p>\n<p>La aplicaci\u00f3n del valor de referencia en algunos casos puede llevar a situaciones kafkianas como es el caso de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y Le\u00f3n (en adelante, \u201c<strong>STSJ Castilla y Le\u00f3n<\/strong>\u201d) de fecha 10 de febrero de 2025 (Rec. 55\/2024).<\/p>\n<p>En este caso, el contribuyente en 2022 adquiri\u00f3 un inmueble en situaci\u00f3n ruinosa por 300.000\u20ac. Sin embargo, a la hora de realizar la declaraci\u00f3n del ITPAJD, en su modalidad TPO tuvo que declarar como base imponible del impuesto 609.891,13\u20ac con un resultado de la cuota a ingresar de 55.989,19\u20ac. Dado que el contribuyente no estaba de acuerdo con este valor de referencia calculado por el Catastro, solicit\u00f3 la rectificaci\u00f3n de la autoliquidaci\u00f3n y la devoluci\u00f3n de ingresos indebidos, alegando que el valor de referencia superaba ampliamente el valor real del inmueble debido a su mal estado.<\/p>\n<p>Tras varios informes del Catastro y sucesivas revisiones, el valor de referencia fue corregido primero a 510.408,98 \u20ac y finalmente a 408.327,19\u20ac, devolvi\u00e9ndole al contribuyente 10.208,18 \u20ac de los 55.989,19\u20ac abonados.<\/p>\n<p>Sin embargo, el contribuyente insisti\u00f3 en que el valor correcto deb\u00eda ser el real de la compraventa (300.000 \u20ac), por lo que inici\u00f3 la v\u00eda judicial lleg\u00e1ndo hasta el TSJ Castilla y Le\u00f3n.<\/p>\n<p>En su recurso se alegaba que el inmueble presentaba graves deficiencias (inmueble inhabitable, vandalizado, ocupado, sin instalaciones, etc..) no recogidas por el valor de referencia del Catastro, aportando (i) informes de tasaci\u00f3n privados que valoraban el inmueble en 357.604,80 \u20ac y 358.143,26 \u20ac respectivamente, (ii) fotograf\u00edas y facturas de reparaci\u00f3n y (iii) testimonio de arquitecto y agente inmobiliario.<\/p>\n<p>Por su parte la Administraci\u00f3n tributaria sosten\u00eda que (i) el valor de referencia prevalece como base imponible, (ii) no se pueden aplicar m\u00e9todos de valoraci\u00f3n alternativos (como tasaciones privadas) y (iii) el valor de referencia fue corregido y ratificado por el Catastro conforme a los procedimientos legales.<\/p>\n<p>Tras analizar la documentaci\u00f3n y prueba aportada as\u00ed como la normativa aplicable la Sala sentencia que:<\/p>\n<ul>\n<li>La construcci\u00f3n adquirida, es manifiestamente inhabitable, pues no dispone de instalaciones (las cuales han sido saboteadas) ni de servicios, lo que hace inhabitable la construcci\u00f3n. Por ello, consider\u00f3 probado, mediante la documentaci\u00f3n y los testigos que el inmueble estaba en un <strong>estado ruinoso e inhabitable<\/strong>, lo que debi\u00f3 conllevar la <strong>aplicaci\u00f3n del coeficiente corrector I (\u201cestado conservaci\u00f3n\u201d) de 0<\/strong> para el c\u00e1lculo del valor de referencia.<\/li>\n<li>Al no haberse aplicado correctamente ese coeficiente, el valor de referencia <strong>no se ajust\u00f3 al l\u00edmite del valor de mercado<\/strong>, lo cual infringe la normativa dado que el valor de referencia no puede superar al valor de mercado.<\/li>\n<li>En consecuencia, <strong>anula las resoluciones administrativas<\/strong> y ordena recalcular el valor de referencia con el coeficiente corrector 0 y, en caso de que el nuevo valor est\u00e9 por debajo de los 300.000 \u20ac, se use el precio de compra para determinar el pago del TPO.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Como consecuencia de que las situaciones que se producen con la aplicaci\u00f3n del valor de referencia recientemente el TSJ de Andaluc\u00eda ha presentado una cuesti\u00f3n de inconstitucionalidad ante el TC en el que plantea este valor calculado por el Catastro basado en precio precios medios de compraventas por zonas utilizado puede superar el precio real de adquisici\u00f3n de una vivienda, lo que obliga a los contribuyentes a tributar por una cuant\u00eda mayor a la pagada efectivamente.<\/p>\n<p>Por ello, considera el TSJ Andaluc\u00eda que este m\u00e9todo vulnera el principio de capacidad econ\u00f3mica, ya que impone una tributaci\u00f3n basada en estimaciones generales que no reflejan las caracter\u00edsticas espec\u00edficas de cada inmueble. Adem\u00e1s, critica que el contribuyente solo puede impugnar el valor de referencia despu\u00e9s de haber abonado el impuesto, y que la revisi\u00f3n se realiza sin una inspecci\u00f3n f\u00edsica del inmueble, lo que limita las garant\u00edas del contribuyente.<\/p>\n<p>A\u00f1ade que este sistema ignora elementos esenciales como la superficie \u00fatil, la calidad de los materiales o el estado de conservaci\u00f3n del inmueble, lo que puede conducir a desigualdades y a una tributaci\u00f3n injusta. Asimismo, acusa al Legislador de haber introducido este valor de referencia para eludir la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exig\u00eda una tasaci\u00f3n individualizada y la posibilidad de impugnar antes de pagar.<\/p>\n<p>La decisi\u00f3n del Tribunal Constitucional sobre esta cuesti\u00f3n podr\u00eda tener un impacto significativo en la fiscalidad inmobiliaria en Espa\u00f1a y en los derechos de los contribuyentes. Aunque hay que se\u00f1alar que las \u00faltimas declaraciones de inconstitucional en materia tributaria (i.e. Plusval\u00eda munincipal) han sido parciales, no pudiendo muchos contribuyentes hacer valer las sentencias del TC en su caso particular para solicitar la devoluci\u00f3n de los ingresos indebidos y los intereses de demora correspondientes.<\/p>\n<p><strong><u>Conclusiones<\/u><\/strong><\/p>\n<p>La introducci\u00f3n del valor de referencia como base imponible m\u00ednima en numerosos impuestos representa un cambio profundo en la fiscalidad inmobiliaria en Espa\u00f1a. Aunque busca aumentar la transparencia y combatir el fraude, ha generado controversia por su impacto econ\u00f3mico y jur\u00eddico en contribuyentes.<\/p>\n<p>La venta, adquisici\u00f3n, donaci\u00f3n o herencia de una vivienda puede conllevar costes fiscales muy superiores a los esperados si el valor de referencia es m\u00e1s alto que el valor real de mercado. Por ello, se recomienda contar con asesoramiento profesional antes de realizar cualquier operaci\u00f3n inmobiliaria, para valorar el impacto fiscal, las opciones de recurso y las implicaciones patrimoniales.<\/p>\n<p>Esto implica que los compradores pueden pagar impuestos por un valor ficticiamente alto, independientemente del precio pactado, solo pudiendo los contribuyentes pagar el TPO aplicando el valor de referencia y luego impugnar dicho valor ante la Administraci\u00f3n en cuesti\u00f3n y si est\u00e1 no atiendiera su petici\u00f3n acudir a la v\u00eda judicial lo cual conlleva un coste y esfuerzo adicional excesivo.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Tipo TPO del 6% al 13%, dependiendo de la comunidad aut\u00f3noma donde est\u00e9 situado el inmueble as\u00ed como otras circusntancias aplicables al caso concreto.<\/p>\n<p><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Tipo AJD entre 0,5% y 1,5% sobre el valor escriturado dependiendo de la comunidad aut\u00f3noma donde est\u00e9 situado el inmueble as\u00ed como otras circusntancias aplicables al caso concreto<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Antecedentes Tras el estallido del boom inmobiliario en Espa\u00f1a a finales de 2008 y la crisis de deuda soberana de mediados de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1739,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[10,9],"class_list":["post-1736","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalidad","tag-fiscalidad-inmobiliaria","tag-valor-de-referencia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1736","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1736"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1736\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1743,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1736\/revisions\/1743"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1739"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1736"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1736"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/arpetax.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1736"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}